Cuando fallecen los padres o un familiar y queda una casa, departamento o terreno, la propiedad se convierte en el tema central de la familia: ¿Quién se queda viviendo ahí? ¿Se puede vender? ¿Qué pasa con las deudas acumuladas?.
Acá te explico de forma simple qué tenés que hacer para regularizar la vivienda y evitar que se convierta en un dolor de cabeza.
¿Por qué es obligatorio hacer la sucesión para disponer de la casa?
Muchas familias cometen el error de dejar pasar los años pensando: «Total la casa es nuestra y nadie nos va a decir nada». Pero la realidad es que mientras no hagas la sucesión:
- No podés venderla legalmente: Ningún comprador serio te va a comprar una casa sin escritura a tu nombre o sin tracto abreviado.
- No podés alquilarla con contrato formal: No tenés legitimación como titular para firmar contratos con garantías.
- Se siguen acumulando deudas: ABL, impuesto inmobiliario de ARBA, expensas y servicios siguen corriendo a nombre del fallecido y después hay que ponerlas al día.
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¿Tenés una casa heredada para regularizar?
Hola Néstor, quiero consultar por la sucesión de un inmueble.
¿Cómo es el trámite para poner la casa a nombre de los herederos?
- Presentamos el título de propiedad: Acompañamos la escritura original o pedimos un segundo testimonio si se perdió (documentación necesaria para la sucesión).
- Llegamos a la Declaratoria de Herederos: El juez reconoce formalmente a los herederos de la persona fallecida.
- Pedimos los certificados de dominio e inhibición: Verificamos que la propiedad no tenga embargos ni deudas judiciales.
- Inscripción o Venta: Pagamos la tasa de justicia e inscribimos la declaratoria en el Registro de la Propiedad, o bien vendemos directo por tracto abreviado (vender por tracto abreviado).
Los costos van a depender de la valuación fiscal de la propiedad y de la jurisdicción (cuánto cuesta la sucesión de una casa).
¿Qué pasa si somos varios herederos y no nos ponemos de acuerdo?
Es el conflicto más común de todos: un hermano quiere vender, otro quiere alquilar y otro se quedó viviendo en la casa. La ley establece que todos los herederos tienen los mismos derechos sobre la propiedad en partes iguales o proporcionales (cómo se divide entre herederos forzosos).
Mi trabajo no es solo hacer el trámite judicial, sino ayudarte a mediar para encontrar una salida razonable (que uno compre la parte del otro, que se alquile y se reparta la renta, o que se venda al mejor precio de mercado).
Preguntas Frecuentes sobre Inmuebles en Sucesión (FAQ)
¿Qué pasa si se perdió la escritura original de la casa?
No te preocupes. No frena la sucesión. Con los datos catastrales podemos pedir un segundo testimonio (copia oficial) en el Archivo del Colegio de Escribanos o en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si un hermano vive en la casa y no quiere irse ni pagar alquiler?
Los demás herederos pueden intimar legalmente para fijar un canon locativo (un alquiler proporcional) por el uso exclusivo de la propiedad, o solicitar la venta judicial del bien.
¿Si la casa tiene deudas de ABL o ARBA se puede hacer la sucesión igual?
Sí. El juicio sucesorio se puede iniciar y tramitar con deudas. Lo que se exige es ponerlas al día o pedir un plan de pagos al momento de inscribir la propiedad o venderla.
Artículo revisado y supervisado por el Dr. Néstor Ronconi — Matrícula T° 104 F° 419 C.P.A.C.F.