Si en la familia se conserva la costumbre de decir «esa casa está protegida como bien de familia, así que no hace falta sucesión», es momento de aclarar un mito muy extendido: el régimen de protección de la vivienda no reemplaza el trámite sucesorio.
El mito de la “exención” del trámite sucesorio
El régimen de protección de la vivienda (regulado en el Código Civil y Comercial, artículos 244 a 256) tiene un objetivo distinto al de la sucesión: proteger el inmueble frente a deudas y ejecuciones de acreedores, resguardando la vivienda familiar. No tiene ninguna relación con la transmisión hereditaria de la titularidad del bien.
En otras palabras: que un inmueble esté inscripto bajo este régimen no evita, ni acelera, ni modifica la necesidad de iniciar la sucesión al fallecer su titular. Es un error de interpretación bastante común, y conviene despejarlo cuanto antes para no perder tiempo.
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¿Tenés dudas sobre tu sucesión?
Hola Néstor, tengo una consulta sobre un inmueble inscripto como bien de familia en una sucesión.
Desafectación en el Registro de la Propiedad Inmueble
Antes de poder disponer libremente del inmueble (venderlo, por ejemplo), suele ser necesario tramitar la desafectación del régimen de protección ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. Este paso es administrativo y se gestiona en paralelo o a continuación del trámite sucesorio, dependiendo de cómo esté organizado el expediente.
Si el objetivo final es la venta del inmueble, conviene coordinar ambos trámites (sucesión y desafectación) desde el inicio, para no encontrarte con demoras de último momento cuando ya tengas un comprador interesado (sucesión por tracto abreviado).
El régimen del CCCN (artículos 244 a 256)
De forma resumida, el Código Civil y Comercial establece que este régimen:
- Protege el inmueble frente a la ejecución por deudas posteriores a su inscripción, salvo excepciones puntuales previstas por la ley.
- Puede constituirse a favor del titular y su grupo familiar.
- Se extingue o desafecta en determinados supuestos, entre ellos, cuando así lo solicitan los interesados o cuando corresponde por disposición judicial.
Ninguno de estos efectos incide sobre la necesidad de tramitar la sucesión para transferir la titularidad del inmueble a los herederos (sucesión de inmuebles y propiedades).
Preguntas Frecuentes sobre Bien de Familia y Sucesión (FAQ)
¿El bien de familia protege contra la sucesión?
No, son dos institutos completamente distintos. El bien de familia protege frente a deudas y ejecuciones; la sucesión es el proceso que transmite la titularidad del inmueble a los herederos.
¿Hay que desafectar el bien de familia antes de iniciar la sucesión?
No es un requisito previo obligatorio en todos los casos; en general, ambos trámites pueden coordinarse según las necesidades específicas del expediente.
¿Quién puede solicitar la desafectación?
Generalmente los beneficiarios del régimen o quienes acrediten un interés legítimo, según lo previsto por la normativa registral aplicable en cada jurisdicción.
Artículo revisado y supervisado por el Dr. Néstor Ronconi — Matrícula T° 104 F° 419 C.P.A.C.F.