Existe un mito popular muy extendido en Argentina que dice: «Como la casa está protegida como bien de familia, se transmite automáticamente sin trámite judicial». Esto es completamente falso. En esta guía te explicamos de forma transparente cómo funciona el régimen de protección de la vivienda (arts. 244 a 256 del Código Civil y Comercial), por qué la sucesión sigue siendo obligatoria y cómo se tramita la desafectación en CABA y Provincia de Buenos Aires.
¿Por qué un bien de familia necesita sucesión obligatoriamente?
El régimen de protección de la vivienda tiene un objetivo exclusivamente patrimonial: proteger el inmueble contra ejecuciones por deudas posteriores a su inscripción. Sin embargo, no modifica las reglas de transmisión hereditaria. Al fallecer el titular, el Registro de la Propiedad Inmueble exige una orden firmada por un juez para cambiar la titularidad.
Por lo tanto, la respuesta técnica es categórica: bien de familia necesita sucesión en el 100% de los casos donde se pretenda disponer del inmueble (venderlo por tracto abreviado, adjudicarlo o modificar la escritura).
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¿Tenés una casa inscripta como Bien de Familia?
Hola Néstor, quiero consultar por la sucesión de un inmueble inscripto como Bien de Familia.
La Desafectación del Bien de Familia: Pasos y Requisitos
Para disponer libremente de la propiedad heredada, es necesario solicitar la desafectación del régimen de protección. Este trámite se puede realizar directamente dentro del expediente sucesorio o mediante la intervención del escribano al momento de vender por tracto abreviado.
- Declaratoria de Herederos: El juez reconoce formalmente quiénes son los herederos legítimos del titular fallecido (ver quiénes son herederos forzosos).
- Oficio de Desafectación: Se presenta la solicitud ante el juzgado para que libre el oficio correspondiente al Registro de la Propiedad Inmueble (RPI de CABA o PBA).
- Inscripción o Venta por Tracto Abreviado: Una vez desafectada la vivienda, se procede a la firma de la escritura de venta directa (conocé la sucesión por tracto abreviado).
Protección frente a deudas de la herencia
Si la persona fallecida dejó deudas (personales, comerciales o impositivas), el régimen de protección de la vivienda sigue amparando el inmueble frente a acreedores cuyas deudas se hayan originado con posterioridad a la inscripción del bien de familia. Sin embargo, no protege contra deudas del propio inmueble como expensas del consorcio, ABL o impuesto inmobiliario de ARBA.
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Analizá tu caso particular con el Dr. Néstor Ronconi
Hola Néstor, leí tu guía sobre bien de familia y sucesión y quisiera hacerte una consulta.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Si la casa es bien de familia, se paga menos tasa de justicia?
No. La tasa de justicia en CABA y Provincia de Buenos Aires se calcula sobre la valuación fiscal o valor real del inmueble según la jurisdicción, independientemente de que esté protegido como bien de familia.
¿Puede un solo heredero pedir la desafectación del bien de familia?
Generalmente la solicitud debe contar con la conformidad de la mayoría de los herederos o disponerse por orden judicial si se demuestra la necesidad de venta o partición.
¿Cuánto tarda desafectar un inmueble en la sucesión?
El trámite registral de desafectación demora habitualmente entre 20 y 45 días hábiles desde que el juez firma el oficio correspondiente (ver plazos del juicio sucesorio).
Artículo revisado y supervisado por el Dr. Néstor Ronconi — Abogado especialista en Derecho Sucesorio y Patrimonial (Matrícula T° 104 F° 419 C.P.A.C.F.) — Atención en CABA y Provincia de Buenos Aires.